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12-02-2005 Moskau Aktuelles
Wohnraum in Moskau: Preise wachsen weiter in astronomische Höhen
Wie alle Megastädte der Welt ist Moskau übervölkert. Und das ist nicht weiter verwunderlich: Zentren der Geschäftsaktivität ziehen immer Menschenressourcen an. Um zu beweisen, dass es nicht unbegrenzt aufnahmefähig ist, versucht Moskau sich durch natürliche Barrieren vor dem lebhaften Zuwandererstrom zu schützen.

Das Hauptinstrument in diesem Überlebenskampf sind Preise. Die russische Hauptstadt gehört der Top-Zehn der teuersten Städte der Welt. Um sich in Moskau niederzulassen, braucht man daher viel Geld und Erfindungsgeist. Um das zu begreifen, genügt es, den hiesigen Immobilienmarkt zu analysieren. Von Jahr zu Jahr wird es immer schwieriger, sich eine Wohnung in Moskau zu kaufen. Während die Immobilienpreise in der übrigen Welt durchschnittlich um zehn bis 20 Prozent im Jahr zulegen, stiegen sie in Moskau allein in den vergangenen zwei Jahren auf das Zweifache und wurden somit zum lukrativsten Investitionsgeschäft. Besonders gewinnbringend für Immobilienspekulanten war das Jahr 2004: die Preise in Neubauten wuchsen im Durchschnitt um 20 Prozent, während der Wohnraum auf dem Sekundärmarkt um 22 Prozent teuerer wurde. Am stärksten war die Nachfrage nach einfachen und billigen Wohnungen sowie nach Luxuswohnungen, an denen es auf dem Markt offenbar mangelt.

Gestoppt wurde dieser abnorme Preisanstieg von der Bankenkrise im Sommer. Aus der Befürchtung, dass ein Absturz des Finanzmarktes einen Zusammenbruch in allen anderen Wirtschaftssparten verursacht, begannen die Menschen ihr Geld aus Investitionsprojekten zurückzuziehen. Im Ergebnis verspürte der Immobilienmarkt einen Finanzmangel und kam endlich wieder zur Vernunft, ohne dabei zurückzuweichen. Das Wachstum der Preise verlangsamte sich. Doch zu einer Verbilligung der Wohnungen kam es nicht. Die Nachfrage herrscht seit dem Herbst wieder. Der Markt aber stabilisierte sich und zeigte keine enormen Preisschwankungen mehr. Heute kostet ein Quadratmeter in Moskau im Durchschnitt 1800 bis 2000 US-Dollar. Das ist natürlich eine verallgemeinerte Ziffer. In der Tat hängt der Preis von der Qualität und vom Bautyp des jeweiligen Hauses und von dessen Standort. Ein Quadratmeter in fünf-, neuen-, zwölf- und vierzehngeschossigen Plattenhäusern sowie in fünfgeschossigen Ziegelhäusern in entlegenen Stadtbezirken kostet zwischen 1600 und 1800 US-Dollar. Etwas mehr - von 1800 bis 1900 US-Dollar pro Quadratmeter kostet der Wohnraum in moderneren 22-geschossigen Blocks. In Wohnhäusern aus Ziegel liegen die Preise etwas höher: 1700 bis 2500 US-Dollar pro Quadratmeter in Neungeschossern und 1800 bis 3000 in 6-, 8-, 10- und 12-geschossigen Bauten. Die Häuser mit 15 und mehr Geschossen sind dabei erschwinglicher: 1600 bis 1900 Dollar pro Quadratmeter. Das Zentrum von Moskau ist ein Kapitel an sich. Hier herrschen eigene Preisbildungsgesetze. Der durchschnittliche Preis liegt bei 2500 bis 3000 US-Dollar für einen Quadratmeter.

Analytiker von der Firma Blackwood stellten fest, dass die Preise für Luxuswohnungen auf dem Sekundärmarkt von den Preisen auf dem gesamten Immobilienmarkt nicht abhängen. Das erklärt sich mit den Besonderheiten der Käufer solcher Wohnungen. Wenn sich ein reicher Mensch entschließt, eine bestimmte Wohnung zu kaufen, tut er das nämlich unter allen beliebigen Umständen und ungeachtet der Preise. Im vergangenen Jahr wurden einzelne Wohnungen in solchen Stadtteilen wie Twerskaja-Straße, Arbat, Ostoschenka und Patriarschije-Teiche zu einem Preis von 12 000 Dollar pro Quadratmeter und sogar mehr verkauft.

Was Neubauten angeht, so werden die Preise unter den Baufirmen vereinbart und sind daher relativ hoch. Aber hier kann man noch vor Baubeginn investieren, so zum Beispiel wenn nur die Baugrube ausgegraben ist. In diesem Fall kostet die künftige Wohnung um 40 Prozent billiger, als in einem fertigen Haus. Aber auch hier gibt es zahlreiche Klippen. Das analytische Zentrum IRN hat den Moskauer Markt der Neubauten analysiert. Es stellte sich heraus, dass rund 20 Prozent der Neubauten verkauft werden, noch bevor die Baugrube ausgegraben ist. „Im Grunde handeln die Baufirmen mit Termingeschäften, die erst in ferner Zukunft erfolgen. Anders gesagt, sie handeln mit Luft", meint der IRN-Chef Oleg Reptschenko. „Wenn eine Baufirma nicht genug Finanzmittel hat, um mit dem Bau zu beginnen, wächst das Risiko, dass der Bau nicht abgeschlossen wird", sagte Juri Kotschetkow, ein anderer Analytiker des Immobilienmarktes.

Um in Moskau arbeiten zu können, muss man nicht unbedingt innerhalb der Stadt wohnen. In Moskaus Umgebung gibt es eine ganze Reihe netter Satellitenstädte mit guter Infrastruktur, die unmittelbar an Moskau angrenzen. Dort kostet ein Quadratmeter durchschnittlich 930 Dollar.

Wenn eine Wohnung in der Hauptstadt nicht Ihr Lebenszweck ist, ist es viel preiswerter, sich in der Provinz niederzulassen. So etwa in Pensa oder Uljanowsk. Laut Angaben des Direktors der Uljanowsker Immobilienfirma „Zentr nedwischimosti", Alexander Dikow, liegen die Preise auf dem Primärmarkt der Stadt bei 400 US-Dollar, auf dem Sekundärmarkt bei 390 US-Dollar.

Mit dem Kauf einer Wohnung kann man sich natürlich Zeit lassen - für den Fall, dass die Preise unerwartet wieder fallen. Aber Spezialisten glauben das nicht. Experten aus dem Moskauer Institut für Wirtschaft der Stadt analysierten die Dynamik und das Ausmaß der kaufkräftigen Nachfrage nach Wohnungen und Wohnungskrediten bis zum Jahr 2010. Laut ihren Schätzungen sollen die Wohnungspreise bis zum Jahr 2010 auf das 1,6-fache gegenüber 2003 steigen, vorausgesetzt, dass die Baureform und die Reform der Wohnungskredite nicht stocken. (von Jana Jurowa, politische Kommentatorin der RIA Nowosti).